5月20日，沪深交易所挂牌的公募REITs整体延续上周以来的修复节奏，中证REITs全收益指数微升0.18%，连续第三个交易日收出阳线。盘面看，产权类项目继续跑赢收益权品种，仓储物流与产业园成为资金主要回流方向，而高速公路板块则因通行费增速放缓预期而表现滞后。
全市场合计成交10.4亿元，较前一日放大近两成，显示REITs每日复盘中久违的增量资金试探性回流。主力净流入方面，中金普洛斯、华安张江两大仓储园区项目分列前二，合计获净买入超7,000万元；卖压则集中在两只珠三角高速REIT，短线止盈情绪仍浓。
截至收盘，板块平均现金分派率约4.72%，与十年期国债利差收窄至235bp，为2026年以来最低水平。市场人士指出，若后续利率债收益率继续下行，公募REITs的相对吸引力有望进一步提升，但需警惕存量项目业绩分化带来的个券波动。
国家发改委昨日再批两单Pre-REITs储备项目，涵盖长三角冷链物流与西南水务资产，合计建筑面积超28万㎡。业内人士解读，底层资产扩容将为二级市场提供更多优质标的，叠加保险资金配置需求季节性回升，公募REITs每日复盘中的“资产荒”有望边际缓解。
中信证券固定收益团队最新观点认为，当前REITs估值已计入大部分利率下行预期，短期或进入区间震荡；建议逢低布局两条主线：一是出租率稳定、租约期限长的优质仓储物流，二是现金流韧性强的市政环保项目。操作上避免追高高速类品种，防范客车流量恢复不及预期带来的二次调整。
中证REITs全收益指数盘中回踩年线后快速拉起，MACD红柱温和放大，短线动能偏正向。上方930点缺口仍待回补，若能放量突破，或打开上行空间；反之，若再度跌破900点支撑，则需警惕盈利盘集中兑现。
整体来看，公募REITs市场正从前期急速调整转入震荡筑底阶段，利率环境友好与政策供给加持有望构成双重支撑。投资者不妨淡化指数博弈，回归基本面研究，优先选择出租率高、运营透明度好的产权类项目，以获取中长期稳健现金流。